دانلود پایان نامه

به معني دفتر يادداشت مي باشد که در طول زمان درزبان لاتين تبديل به “کاپتاستروم”captastrum” شده است که به معني ثبت استانهاي مناطق مختلف کشور يونان که براي اخذ ماليات قسمت بندي شده بودند به کار رفته است.
در حال حاضر در زبانهاي اروپايي اين اصطلاح به نظامي اطلاق مي شود که براي ثبت مالکيت ها از نظردامنه و حدود آن تدوين شده باشد ولي اخيرا با وجود آمدن نظامهاي کاداستر جامع و مخصوصأ در دهه هاي اخير با بکارگيري گسترده رايانه و بانک هاي اطلاعاتي در اين امور اصطلاح کاداستر جامع براي ثبت اطلاعات گوناگون درباره زمين و يا حتي درباره محيط کار بکار مي رود.در خصوص عبارت جايگزين براي واژه کاداستر در فرهنگستان هم تاکنون هيچ واژه معادلي تعريف نشده است .
الف -2) تاريخچه کاداستر
از قرنها پيش به منظور حفظ محيط و محدوده اي بنام ملک که مردم در قالب يکسري مقررات و محدوديتها در آن زندگي يا کار کنند,روشها و شگردهاي مختلفي بکار گرفته شده است,بطوريکه در 3000سال قبل از ميلاد روشهايي در مصر قديم براي اندازه گيري ابعاد زمينها به منظور مالکيت و اخذ ماليات صورت گرفته و دلايلي در دست مي باشد که بطور کلي مسئله اداره زمين و مالکيت از 2000سال قبل از ميلاد توسط مصريها و بابليها بصورت اوليه شبه کاداستر مطرح بوده است. تا پيش از قرن هجدهم ,هدف از ايجاد کاداستر ,کاداستر مالي براي تعيين ماليات بر اراضي بوده است و از قرن هجده به بعد با توجه به ظهور انقلاب صنعتي به منظور ايجاد بازار زمين,کاداستر حقوقي در کشورها تعريف گرديد که در اين راستا کشورهاي توسعه يافته در اين امر پيشتاز بوده اند وساير کشورها ,اغلب از يکصد سال گذشته شروع به ايجاد کاداستر در کشور خود نموده اند ودر سالهاي اخير با استفاده از فناوري روز اين سيستم در اکثر کشورها در حال تحول بوده است.
در ايران روابط حقوقي اشخاص در زمانهاي بسيار قديم مشخص نيست اما دردو قرن اخير بسياري از مراجع ديني دفتري به نام دفتر شرعيات داشتند که خلاصه معاملاتي را که نزد آنان صورت مي گرفت در دفتر مذکور درج مي نمودند و عده اي نيز ذيل صفحه دفتر را تصديق و در بعضي نقاط طرفين معامله هم ذيل ثبت معامله خود را امضاء يا مهر مي کردند.
در عدليه نيز براي اعتبار سند و جلوگيري از تقلب و تزوير,اوراق و نوشته ها را مهر رسمي ميزنند و بدين وسيله داراي اعتبار اسناد رسمي مي شد ولي چون اين کار اجباري نبود به ندرت به آن اقدام مي شد.اين روش تا دوران مشروطه و تا دوره دوم قانون گذاري برقرار بود.در ارديبهشت ماه 1290هجري شمسي در دوره دوم مجلس,قانون ثبت اسناد و املاک 126 ماده به تصويب رسيد.82
در فروردين ماه 1302 هجري شمسي,قانون ثبت اسناد و املاک 126ماده به تصويب رسيد.با توجه به ماده اول قانون تصويب شده مذکور,ثبت اسناد و املاک جهت تثبيت مالکيت مشروع مردم و تسجيل اسناد تنظيمي بين آنها تشکيل شد تا با ايجاد ثبات قضايي و حقوقي در اين دو مورد هم اشخاص به سرمايه گذاري تشويق و ترغيب شوند و هم ماليات و حقوق دولت در رابطه با معاملات وصول شود.
در نهايت گرچه در سال 1351 ماده 156 قانون ثبت در ارتباط با کاداستر تصويب گرديد و به موجب آن آمده است که به منظور تشخيص حدود و موقعيت املاک واقع در محدوده ي شهرها و حومه,نقشه املاک به صورت کاداستر تهيه خواهد شد ولي به لحاظ حجم عظيم کار,پس از تصويب نامه هيئت محترم وزيران در سال 1368,قانون گزار اجراي کاداستر را در قالب طرح اجراي کاداستر شهري کشور با يک برنامه پنج ساله تهيه مقدمات و چهار برنامه پنج ساله اجرايي توسعه اي مصوب نموده که پس از اجراي تهيه مقدمات عملا اجراي کاداستر شهري از سال1374 در حال انجام است
الف-3) اجراي کاداستر بر امور زير موثر است
در کل ميتوان اينگونه عنوان نمود که کاداستر به عنوان بستري مناسب براي انجام مشارکت در زمينه مديريت زمين و دارايي زمين در سطحي جهاني و به صورت يکپارچه محسوب مي شود.
رئوس کلي مزاياي مطرح در مورد بکارگيري موثر سيستم هاي کاداستر عبارتند از:تضمين حقوق مالکيت,تضمين فعاليت هاي اعتباري از قبيل فعاليت بانک و بنگاههاي بيمه,کمک به مديريت بهينه بازار زمين به عنوان يکي از بنگاههاي اقتصادي پايه,تضمين نقل و انتقالاتي که در مورد زمين و داراييهاي زمين به انجام مي رسند,کاهش مناقشات مربوط به زمين و بالطبع کاهش حجم کاري محاکم قضايي,بهبود کنترل و نظارت بر کاربري اراضي,امکان تنظيم وانجام موثرترين برنامه هاي اصلاح اراضي , مديريت موثر سرمايه گذاريهاي هنگفتي که در زمينه تعاملات انسان و زمين به عمل مي آيند و تضمين اخذ درآمدهاي مالياتي به صورت هرچه موثرتر.83
الف-4) نقش کاداستردرتثبيت مالکيت وبهبودامنيت حقوقي
نظام کاداستردراصل مشتمل بردوقسمت اساسي است که عبارتنداز:
1 – قسمت فني (نقشه برداري ):که هدف آن تهيه نقشه هائي بامقياس بزرگ مبتني برنقشه برداري وفتوگرامتري است ‚که نمايانگرتقسيم يک منطقه به قطعات مختلف باخطوط مشخص کننده است واين نقشه ها مبتني برمبناي سيستم مختصات جهاني تهيه مي گردند.
2 – قسمت توصيفي متضمن دفاترياپرونده هائي است که حاوي ثبت نکات حقوقي (اسناد)يا تبعات حقوقي (مالکيت ها) وسايراوصاف فيزيکي ياانتزاعي مربوط به قطعات تصويرشده برروي نقشه است.
مجموعه اطلاعات اين دوقسمت دربانک اطلاعات رقومي نگهداري شده وباعنايت به اينکه موقعيت هرملک باتوجه به مختصات واحدي که داردمشخص مي گرددوبه اطلاعات حقوقي متصل مي گرددباعث تثبيت مالکيت ها خواهدشد.
الف-5) نقش کادستردرتسهيل اجراي وظائف سازمان ثبت
موضوع مکانيزاسيون ثبت وايجادبسترلازم جهت ارائه خدمات الکترونيکي درسازمان ثبت ازاهميت فوق العاده ي برخورداراست که پيش نيازآن اصلاح سيستم ثبت باديدکاداستروبه ويژه کاداسترنوين مي باشد.
باتحقق اين امرسازمان ثبت اسنادواملاک کشور‚اشراف کامل برحدودواقعي املاک ‚مستحدثات واراضي درکشورراخواهدداشت تابتواندپايه واساس تثبيت واستقرارمالکيت مشروع صاحبان املاک رافراهم نموده ودرنهايت وظائف خودرابادقت وسرعت وصحت کامل انجام دهد.

الف-6) مزاياي سيستم کاداستر
ازمزاياي سيستم کاداستر‚رفع يا به حداقل رساندن دعاوي ملکي ‚ايجادامنيت درمالکيت ونظارت بيشتردولتهابرزمين ونقل وانتقالات آن وتسريع درانجام معاملات وحذف واسطه گري درنقل وانتقالات املاک است که کنترل مؤثري برقيمت وروندافزايش ياکاهش آنها توسط دولت قابل اعمال خواهدبودوهمچنين کنترل کاربري اراضي نيزازمزاياي کاداسترمي باشد.84
ب ) :تعين تکليف وضعيت ثبتي اراضي وساختمانهاي فاقدسندرسمي
درراستاي اجراي قانون وآيين نامه اجرايي قانون تعيين تکليف وضعييت ثبتي اراضي وساختمان هاي فاقدسند رسمي نرم افزاري دراين خصوص طراحي وتوليد گرديده است که شامل دوبخش اصلي است.بخش نخست آن مربوط به پذيرش الکترونيکي تقاضاهاومدارک مرتبط است وبخش دوم آن مربوط به فرآيندهاي دبيرخانه هيات موضوع ماده يک قانون است.
براساس ماده4آيين نامه اجرائي قانون مذکور‚متقاضي صدورسندمالکيت بايدازطريق مراجعه به درگاه الکترونيکي سازمان ثبت اسنادواملاک کشورنسبت به تکميل فرم تقاضانامه الکترونيکي واسکن مدارک ومستندات موردنيازاقدام نمايد.پس ازتکميل تقاضاوارسال الکترونيکي آن‚اطلاعات به صورت الکترونيکي به بانک اطلاعات دبيرخانه هيات واردشده ويک شماره يکتا به متقاضي تعلق مي.ونيزاولويت بندي ونوبت دهي ‚ابلاغ ها واخطارها ‚صدورراي و….همگي ازطريق نرم افزار وبه صورت الکترونيکي انجام مي شود.
بنددوم :اجراي دستورالعمل حذف اوراق بها دار وامکان فروش اوراق به صورت الکترونيکي ازطريق سامانه
بنابراين هدف ازثبت نوين الکترونيک ساختن سازماني کوچکترکارآمدتروسالمتراست که مي تواندسبب ايجاد اقتصادي مبتني برامنيت عدالت دانائي رفاه توليد ومعنويت گردد.
مبحث دوم : دفاتراسنادرسمي
از ابتداي تاسيس سازمان ثبت اسنادواملاک کشورودرنظام وساختار سنتي وقديمي اداري ومديريتي آن بخشي ازوظايف اجرائي برعهده نهادهاي تخصصي مدني يعني دفاتراسنادرسمي ودفاترازدواج وطلاق محول شده است .دفاتراسنادرسمي بخش قابل توجهي ازعرضه خدمات ثبتي وتنظيم وثبت اسنادرسمي رابرعهده داشته وضمن انجام مزبورکارمشاوره رايگان وخدمات معاضدت قضائي جامعه رانيزانجام مي دهند.واگذاري بخشي ازامورحاکميتي شامل ثبت وانتقالات وتعهدات توسط قوه قضائيه به بخش خصوصي متخصص علاوه بربالا بردن دقت درتنظيم اسنادوسلب مسوليت حاکميت دراين زمينه قسمت مهمي ازشکايات عليه حکومت ياکارگزاران حکومتي وجبران خسارات ناشي ازاشتباه درتنظيم اسنادرابه سمت گروهي ازخودمردم يعني سردفتران اسنادرسمي هدايت نموده است.
گفتار اول : طرح مطلب
واگذاري بخشي ازامورحاکميتي سازمان ثبت اسنادوانتقالات وتعهدات توسط قوه قضائيه به بخش خصوصي متخصص علاوه بربالابردن افت درتنظيم اسنادوسلب حاکميت دراين زمينه قسمت مهمي ازشکايات عليه حکومت ياکارگزارن حکومتي وجبران خسارات ناشي ازاشتباه درتنظيم اسنادرابه سمت گروهي ازخودمردم يعني سردفتران اسنادرسمي هدايت نموده است.درواقع دفاتراسنادرسمي درجلب اعتمادمردم موفق بوده اند.
دفاتراسنادرسمي بخش قابل توجهي ازعرضه خدمات ثبتي وتنظيم وثبت اسنادرسمي رابرعهده داشته وضمن انجام امورمزبورکارمشاوره رايگان وخدمات معاضدت قضائي جامعه رانيزانجام مي دهند.85
نظام اداري کشوربه دفاتراسنادرسمي به عنوان بخش خصوصي باوظائف مهم حاکميتي اعتماد دارد که اين ناشي اززيرساخت هاي مناسب دفاتر است که الگوئي مناسب براي خصوصي سازي امورپيش روي دولتمردان جمهوري اسلامي قرارمي دهد.
ازنظراقتصادي دفاتراسناد رسمي درازاء سهم اندک خود‚مامورمطمئن براي وصول حقوق دولتي اندوبيش ازآنچه بهره مي برندحقوق دولتي راوصول مي کنندوهمواره باانجام اين وظيفه به بيت المال خدمت شاياني مي کنند.
اين دفاتر اکثرا بدون هيچ هزينه اي براي دولت درکشورمستقربوده وبخش وسيعي ازخدمات ثبتي درحوزه انتقال حقوق ومالکيت وثبت وقايع انجام مي دهندوعلاوه براينکه درخدمت مردم هستند‚حقوق دولتي حق الثبت ‚مالکيت ‚ماليات ياعوارض‚ماليات ارزش افزوده و….رانيز وصول مي نمايند.
دفاتراسنادرسمي به دليل پراکندگي مناسب جغرافيايي درتمام شهرهاي کشورواينکه مسولين اين دفاترکساني هستند که تحصيلات حقوقي دارندويک سيستم نظارتي کامل باقدمتي بيش از80 سال بردفاتراسنادرسمي حاکم است بنابر اين بعنوان مناسب ترين پيشخوان درکشورانتخاب شدندوبااين انتخاب اين امکان که هرايراني درهرنقطه ازکشوربتواندبراحتي ازخدمات ثبت الکترونيکي بهره مندشودفراهم گرديده است.
لازم به ذکراست که پرچالش ترين امرکشورکه بحث مالکيت است بيش از80سال که بدون مشکلي توسط دفاتراسنادرسمي مديريت مي شودوميزان تخلفات آن ناچيز است .
چون انتصاب وصدورپروانه سردفتري يادفترياري ازطرف رئيس قوه قضائيه صورت مي گيرددرنتيجه اين گونه برداش
ت مي شودکه اين افراد موردتائيدعالي ترين مقام قضائي کشورايران قرارگرفته اند
باتوجه به نظارت هاي شديدي که توسط قوه قضائيه سازمان بازرسي کل کشورسازمان ثبت اسنادواملاک اداره کل ثبت استان ها وزارت اموراقتصادي ودارائي وکانون سردفتران ودفترياران به طورمرتب بازرسي مي شوديک اعتمادنسبي نسبت به دفاتر اسنادرسمي دربين عموم حاکم شده است . نکته قابل توجه اين است که سندنويسي درسايه تسلط نسبي به قوانين ومقررات متعددحقوقي ميسرمي شودواين امرازديربازتخصص وهنردفاتراسنادرسمي ونقطه اتکاي افکارعمومي درتنظيم روابط حقوقي‚ مالي وتثبيت خواسته آحادجامعه بوده است . سردفتران بااستنادسوگندي که يادمي کنندوباعنايت به آيه شريفه قرآن کريم کاتب بالعدل نام گرفته اندودرپيشينه اجتماعي وفقهي وحقوقي مهمترين عنوان آنان هدايت کارشناسانه واراده آزادافرادجامعه وتبديل وتعديل آن درمسيرمقررات شرعي وحقوقي وتنظيم صحيح وعادلانه اين روابط درقالب اسنادرسمي است واين ويژّگي منحصربه فردشغل سردفتري است .

گفتار دوم :سابقه ثبت الکترونيکي دردفاتراسناد رسمي
قبل ازورودبه عمق بحث ذکراين مطلب قابل توجه است که درهنگام تهيه مطالب موردنيازپژوهش حاضرهنگامي که ازيکي ازسردفتران محترم درخصوص ثبت الکترونيکي سوال کردم وخواستم تاتفاوت آن راباثبت سنتي بيان نمايندنسبت به بکاربردن واژه “سنتي “حساسيت شديدوخاصي رااز خودنشان دادند.ايشان اين گونه تعبيرنمودندکه سنتي بودن ثبت بالاخانه اي رادرذهن متبادرمي کند که چندنفرنويسنده با جوهرومرکب سند مي نوشتند وبعدثبت دفترمي کردند وتمبربر روي سند مي چسباندندو……
البته منظوراينجانب ازسنتي بودن مقايسه کلي زمان استفاده وبهره وري از فناوري جديدجمع آوري اطلاعات وزمان قبل ازآن بود.لازم به ذکراست ايشان گنجينه بسيارارزشمندي براي اينجانب محسوب مي شوندزيراباوجودمشغله زيادي که داشتندبي دريغ ومنت اطلاعات موثق وبااهميتي را دراختيارم قراردادند.اي کاش اجازه داده بودندتادراين پژوهش درمقام قدرداني نام ايشان راذکرنمايم.
اکنون‚درقرن بيست ويکم‚اگرکسي کامپيوترنداندبيسوادمحسوب مي شود.بنابراين ازسال1372دفاتراسنادرسمي جهت مکتوب نمودن ونوشتن اسنادخودرابه تجهيزات نوين ازقبيل دستگاه رايانه اسکنروپرينترمجهزنموده وکليهاسنادخودرادرکامپيوتروتوسط نرم افزارهائي که دراين زمينه تهيه کرده بودندثبت مي نمودند.وسامانه اي سنتي ‚قبل ازارائه ثبت آني درحال اجرابوده است.
بنابراين مي توان گفت ثبت الکترونيکي سندسابقه اي بيش از20سال رادردفاتراسنادرسمي داردوتااين اواخرنرم افزارهاي مورداستفاده دفاتربه يک بلوغ کاملي درتنظيم انواع اسنادرسيده بودوتمامي روال ها وفرآيندها يي که دردفترخانه براي کنترل هرچه بهتر امور نياز داشت درنرم افزار پيش بيني شده بود.
نرم افزارهاي مذکور از شرکت هاي خاصي تهيه مي شدکه پس ازنصب فقط درهمان سيستمي که کاربر باآنکارمي کردجوابگو بودوعلاوه براين هزينه هاي زيادي رابه دفاترتحميل مي کرد.
لازم به ذکر است طبق اظهارات يکي ازسردفتران محترم وباسابقه حوزه تهران ازسال 58پس ازپيروزي انقلاب اسلامي اسامي افرادي که ممنوع المعامله بودند اعلام مي شدودفترخانه هابدينوسيله بانک اطلاعاتي کاملي ازاين افرادجمع شده بودواين کاري بودکه سازمان ثبت انجام نداده بود.
به گفته سرپرست دفترتوسعه فناوري اطلاعات سازمان ثبت اسنادواملاک کشورکارگروه ثبت آني باتشکيل جلساتي درشهريورماه سال 90 لغايت خرداد91(9ماه) باهمکاري کانون سردفتران ودفترياران مرکز تشکيل گرديد.دراين کارگروه تمام مفاهيم ثبت آني به بحث گذاشته شدومختصات وتعاريف آن دراين کارگروه انجام گرفت وبه موازات


دیدگاهتان را بنویسید